Versnellen op z'n Brabants

Met de Vestia-affaire van 2012 nog vers in het geheugen, kende het aandeel sociale huurwoningen in de gemeente Bergeijk een flinke terugloop. Juist daarom streven de provincie, de gemeente en Woningbelang ernaar om met extra gelden het aantal huurwoningen te vergroten. “Als corporatie proberen we 30% van alle nieuwbouwwoningen als sociale huurwoning aan te kunnen bieden”, zegt Maarten Meulepas van Woningbelang. “In het project Hooge Berkt II zitten we al in een vroeg stadium aan tafel, waardoor we in één klap veel nieuwe sociale huurwoningen kunnen toevoegen. Dat is best bijzonder te noemen. Ik voel me enorm betrokken om hier een succes van te maken.”

Urgentie inzien
Zo’n twee jaar hadden de partijen nodig om tot elkaar te komen. “Dat is ongekend snel”, schetst wethouder Mathijs Kuijken. “In het voorjaar van 2020 gingen we om tafel en we zijn nu al in de ontwerpfase van het bestemmingsplan beland. Waarom die versnelling hier wél kan plaatsvinden? Omdat we met alle marktpartijen, de corporatie, de gemeente én de provincie de urgentie inzien. Het was een kwestie van acteren en snel afspraken maken. In het proces hebben we met elkaar gestuurd op mogelijkheden en niet op alles wat niet kan.”

Druk op sociale huur
Voor Bergeijk is het belangrijk om woningen toe te voegen waar behoefte aan is. Mathijs: “Door gezinsverdunning zijn steeds meer woningen nodig. We willen Bergeijkenaren kunnen blijven huisvesten. Tegelijkertijd zien we ook een toestroom van kenniswerkers en arbeidsmigranten in onze hightechregio, wat zorgt voor extra druk op de toch al krappe woningmarkt. We hebben in kaart gebracht voor welke doelgroepen we gaan bouwen, met bijzondere aandacht voor de starters op de woningmarkt. De kinderen van onze inwoners moeten hier ook kunnen blijven wonen.”

Kijkend naar de wachtlijsten van Woningbelang, beaamt Irene deze visie. “Starterswoningen, woningen voor kleine huishoudens en sociale huurwoningen zijn keihard nodig. Het is een must om dat aan de voorkant in te passen in de plannen. Dat heeft namelijk impact op de haalbaarheid van
het totale plan. In die zin hebben we mazzel dat we met slagvaardige marktpartijen om tafel zitten. Zij hebben voor deze doelgroepen specifieke woningconcepten op de plank liggen. Ons programma van eisen was snel getoetst aan deze producten. Dat voorkomt een lange ontwerpfase en we borgen dat de sociale huurwoningen bij de corporatie zijn onder gebracht.”

Eisen stapelen
“Als je ziet waar plannen tegenwoordig aan moeten voldoen, dan is het een wonder dat er nog gebouwd wordt”, zucht Theo. Hij somt op: “Klimaatadaptatie, waterberging, hittestress, natuurinclusief bouwen, stikstof, compensatie binnen en buiten het plangebied en duurzaamheidsambities. Het is nogal wat. Daarnaast willen we ook ‘gewoon’ goede kwaliteit woningen maken in een prettige leefomgeving. Die optelsom gaat ergens een keer knellen.”

Maar duurzaamheid staat voorop. Voor Woningbelang is dat een belangrijk thema. “Vanuit overtuiging”, zegt Irene, “maar ook vanuit de druk op de woonlasten. We kunnen hier hele duurzame woningen maken, omdat we met het gestandaardiseerde Optio-concept van Van Wanrooij werken. Dat drukt de kostprijs en biedt ruimte voor duurzame technieken.” Mathijs vat het goed samen: “Dankzij conceptmatig bouwen maken we duurzaamheid aan de voorkant concreet. Ga je daar later pas over nadenken, dan krijg je dat qua haalbaarheid nooit meer voor elkaar.”

Voorbeeld in de markt
“Dit project maakt me trots op Brabant”, besluit Maarten. “Ik verwacht, met de landelijke agenda in de hand, dat ons proces dé norm gaat worden voor nieuwbouwlocaties. Anders halen we de gewenste woningbouwopgave niet. Een gemiddelde doorlooptijd van zeven jaar is vrij normaal tegenwoordig. Dit project is een voorbeeld van wat er in twee jaar tijd kan. Dat moeten we gaan kopiëren in Nederland.” Theo beaamt dat. “We worden door andere gemeenten benaderd hoe we dit voor elkaar hebben gekregen. Het is écht een voorbeeldproces en we nodigen andere gemeenten graag uit om de belangrijkste lessen te delen.”