Gebiedsontwikkeling in de versnelling

Schaken
“Dat is een hele goede, maar ook ingewikkelde vraag”, trapt Rob Hoksbergen af. Rob is als project- en procesmanager betrokken bij de gebiedsontwikkeling Kersenweide, ten westen van Odijk in de gemeente Bunnik. De dorpskern van Odijk wordt bijna 40% groter door zo’n 1.200 woningen toe te voegen. “Deze forse uitbreiding heeft niet alleen impact op het wonen, maar ook op de (maatschappelijke) voorzieningen en het sociale leven in het dorp, het beheer van de openbare ruimte, de mobiliteit, etc. Deze uitbreiding leidt voor Odijk tot een schaalsprong. Het is daarom schaken op meerdere borden tegelijk. Verschuif je op het ene bord een pion, dan verschuiven er op de andere borden ook pionnen. Dat maakt het ingewikkeld, maar ook uitdagend. Uiteindelijk is het de bedoeling om snel nieuwe woningen te bouwen. In Kersenweide heb ik met zeven verschillende marktpartijen te maken. Al deze partijen op één lijn krijgen, de interne gemeentelijke organisatie meenemen en de samenleving hierin betrekken zijn voor mij belangrijk om de opgave vlot te trekken.”

Schuifruimte
Voor Frits Hildebrand geldt hetzelfde. Als senior projectmanager bij de gemeente Aalsmeer is hij betrokken bij de gebiedsontwikkeling Oosteindedriehoek in Aalsmeer met zo’n 850 woningen. “Om door te kunnen pakken moet je knopen doorhakken. Voorwaarde hiervoor is daadkracht. Voor Oosteindedriehoek hebben we een startnotitie opgesteld. De gemeenteraad heeft dit document
recent unaniem vastgesteld. Dit document vormt het kader voor de gebiedsontwikkeling. Daarnaast heeft de gemeenteraad eerder unaniem de motie Versnelling Woningbouw aangenomen met het doel: tempo maken met bouwen. Maar als het concreet wordt, dan laaien discussies weer op. Moeten we ons nog wel aan die hoge parkeernorm houden? Kunnen we dat niet anders organiseren? Moeten er niet meer sociale woningen bij? Hoe gaan we dat dan betalen? Om te versnellen pleit ik voor meer schuifruimte in de planvorming, zodat je met bepaalde plekken in de wijk kunt anticiperen op de toekomst. Een soort wachtvelden die je nu als parkeerplaats inzet en later transformeert naar een park of speeltuin. Als de vraag in de loop der jaren verandert, heb je een plan B.”

Minder ambities stapelen
Een belangrijk aspect is dat we tijdens de wedstrijd moeten voldoen aan nieuwe en aanvullende wet- en regelgeving en beleid. “Dan hebben we het over klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit, duurzaam bouwen, deelmobiliteit, circulariteit, flexibiliteit, noem het maar op. De ene eis wordt wettelijk opgelegd, de andere eis is meer een lokale ambitie. Het is heel goed dat we daar integraal over nadenken, maar je kunt gewoonweg niet alle ambities stapelen. Dan dreigen de plannen onhaalbaar en onuitvoerbaar te worden. Het zou beter zijn om als gemeente de ambities te prioriteren en te verdelen in taartpunten en dat we marktpartijen vragen om op enkele taartpunten te excelleren. Dan heb je niet bij ieder volgend deelgebied weer diezelfde discussies.”

Spelregels ‘vastklikken’
Zowel in Aalsmeer als in Odijk is een startnotitie of een Integraal Programma van Eisen (IPvE) vastgesteld. Rob: “Per thema of onderwerp dat opgenomen wordt in het IPvE wordt de raad gekend en worden er keuzes gemaakt. Dan snapt iedereen voor welke ambities we gaan en wat we aan het doen zijn. Je wilt niet in discussies terecht komen over het opplussen van het sociale programma of gaandeweg onderhandelen over het toevoegen van meer groen. Houd je in het ontwerpproces aan de spelregels en de businesscase, anders komen die woningen er nooit.”

Frits ziet dat ook zo: “Je komt in zo’n notitie met elkaar overeen om woningen te gaan bouwen. De spelregels waarbinnen dat gebeurt, klikken we hierin vast. Daar maak je dan integraal afspraken over met elkaar. Zie het als een sportwedstrijd: in de voorbeschouwing bespreken we de tactiek, wie er in het veld staan en met welke regels we dat doen. Vervolgens spelen we de wedstrijd volgens de regels. Ga je dat tijdens de wedstrijd veranderen, dan dient hierover goed gecommuniceerd te worden. In een langlopend traject als een gebiedsontwikkeling werkt dat niet anders. Dat is de rol van de projectmanager.”

Tempo in besluitvorming
Een andere vertragende factor is soms de besluitvorming. Een projectwethouder met mandaat om beslissingen te nemen biedt uitkomst. Frits: “Je ziet dat de ambtelijke capaciteit onder druk staat door de hoeveelheid aan bouwprojecten in deze regio. Ambtenaren zijn met veel zaken tegelijk bezig en worden verschillend aangestuurd. Een projectorganisatie valt direct onder een ambtelijk opdrachtgever en besluitvorming vindt door het college van B&W plaats. Het door de gemeenteraad vastgestelde beleid vormt dan het kader voor de ontwikkeling. Dan ben je echt projectmatig aan het werk. Door dit soort grote projecten te prioriteren, heb je als team een goede reden om aan randzaken minder aandacht te geven.”

‘Marktpartijen, verenig u’
Ander punt van aandacht is de diversiteit van marktpartijen waar Rob en Frits mee te maken hebben. “In Aalsmeer heb ik met drie partijen te maken”, zegt Frits. “Rob heeft met zeven partijen te maken waar hij mee tot afspraken dient te komen. Dat is niet te doen.” De oplossing? Eén partij als vertegenwoordiger aanwijzen óf huur een externe partij in die de belangen behartigt. “Dan kun je met één partij een deal maken en niet met allemaal losse Bv’s”, zegt Frits. “Verenig jezelf en richt een consortium op. Als daar structuur in zit, dan weten wij als gemeente veel beter wat we kunnen verwachten. Effectief met de grondeigenaren onderhandelen en goede afspraken maken is keihard nodig om doelen te behalen.”

Verder standaardiseren
Niet alleen aan de voorkant kunnen we versnellen, er valt ook tijdwinst te behalen in de bouwfase. Frits: “We moeten minder traditioneel gaan bouwen. De opmars van seriematigheid en  standaardisatie is niet te stoppen. Waarom komen complete elementen nog maar zo weinig uit de fabriek? Daar kun je in een geconditioneerde omgeving werken en dan is het alleen nog een kwestie van monteren op de bouwplaats. Maar goed, we moeten ook weer niet te ver doorslaan met standaardisatie. Laten we geen armoede en eenheidsworst gaan bouwen. Het zou goed zijn als bedrijven als Van Wanrooij die kant op bewegen, want daar liggen zeker kansen om te versnellen.”

Rob: “Ander voordeel van standaardiseren is dat de woningen er gewoon sneller staan. Daar is iedereen bij gebaat. Dat betekent overigens niet dat alle woningen er hetzelfde uitzien. Maar ik kan me zo voorstellen dat het een hele cultuurverandering is voor een bouwbedrijf. Het vraagt om een andere manier van werken, andere technieken en andere competenties. Dat kost tijd. Maar tijd is schaars, want er moet gebouwd worden.”